“十一”后個人房貸政策大調整，對購房人有啥影響？

 8月25日下午，央行官網就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜進行公告。

公告表示，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

根據央行公告，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價，最短可以“一年一調整”。

貸款利率方面，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

央行要求，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。與此同時，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

8月20日，全國銀行間同業拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準利率4.35%相比，低10個BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準利率4.90%低了5個BP。

融360大數據研究員分析師李萬賦介紹，近期多個城市住房貸款利率有所上漲，僅8月以來就有大連、寧波、蘇州、杭州、長沙等城市上調，上浮范圍越來越廣，頻率快的甚至一月內多次上調，而且，多是國有銀行牽頭，全國性股份行及城商行跟進。

從此次報價水平上看，5年期LPR利率4.85%仍然高于目前貸款基準利率的9折（4.41%），即目前房貸市場隱性指導利率水平，因此，新LPR整體上還是優先保證不對房地產市場產生刺激。