近期大量房地產開發商破產，預示著房地產行業的大變局來臨？

 

今年7月中旬，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在上海表示，今后十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。近期的行業數據顯示，黃奇帆的觀點并非危言聳聽，來自人民法院公告網的數據顯示，今年以來，全國已有將近300家房地產企業宣告破產清算。雖然其中大多數只是中小型房企，但是行業的寒意已經撲面而來。“活下去”，在今天的房地產行業已經越來越現實。

房地產是一個高負債的行業，很多公司的負債率都在80%以上，甚至超過90%，房地產企業以極少的自有資金來啟動開發項目，這種高杠桿的特點，要求開發商必須擁有很強的融資能力，否則就會陷入資金鏈斷裂的風險之中。

過去20年來，由于房地產市場銷售火爆，快速的銷售回款加上豐富的融資渠道，使得房地產行業能夠一直在高杠桿的刀尖上跳舞，除了少數極其激進的房地產企業出現資金鏈斷裂，大多數房企基本上都賺得盆滿缽滿，破產只是行業的個例。但是隨著房地產行業迎來歷史性拐點，破產正在從一個個少數個案形成星火燎原之勢。

從現金流來看，目前的房地產企業正面臨雙重打擊。首先是銷售回款越來越慢，今年上半年，房地產銷售面積一直處于負增長，銷售額雖然還沒有進入負增長區間，但是增速也從去年兩位數的增長降到只有5.6%，如果銷售頹勢無法逆轉，銷售額的負增長也只是時間問題。在過去銷售旺盛的背景下，開發商們可以快速滾動開發，將資金使用到極致，但是一旦銷售遇冷，開發商的資金無法快速回籠，開發商的運轉模式就將遭遇重大打擊。

從過去20年的房地產發展歷史來看，房地產行業也經常遇到銷售暫時遇冷的時刻，但是開發商大都通過其他融資渠道，維持現金流的正常運轉，但是這一次，開發商的融資面臨前所未有的壓力，以前的模式難以運轉。無論是銀行貸款、房地產信托、債券還是私募等傳統融資渠道全面萎縮，在境內融資收緊的背景下，很多開發商不得不去境外高息融資，境外融資已經成為很多開發商的主要融資渠道，即使境外融資的成本已經高達兩位數，開發商們也只能無奈接受，否則要面臨更殘酷的命運。即便如此，境外融資也并非萬能藥，在當前背景下依然受到了監管調控。7月中旬，發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這也就意味著，即使是從境外融資，實際用途也要受到嚴格限制，不能隨便用于境內的開發業務。

在融資越來越難的背景下，今明兩年，房地產企業將迎來償債高峰期。2015年，管理層為了鼓勵債券市場發展，對公司債的發行大幅松綁，對發債主體的門檻大幅降低，此前只有境內外上市公司才能發行公司債，新規將符合條件的非上市公司也納入其中。加之當年股災之后資金無處可去，導致大量資金涌入債券市場，債券市場的發行規模在當年出現井噴。房地產企業借這一輪債券牛市大規模融資，但是現在開始陸續進入還債高峰期。有市場統計數據顯示，目前國內房企的負債總額接近20萬億元，其中2019年和2020年是償債高峰，大概有12萬億元將在今明兩年陸續到期。

對很多開發商而言，既要面對銷售回款放慢的壓力，融資渠道又大幅萎縮，同時還要償還即將到期的債務，很多企業其實已經來到了生死存亡的關口，今年將近300家企業破產，預示著行業風暴已經到來。

對房地產企業而言，在現金流高度緊張的背景下，不同企業有不同的應對方式，一些小型開發商由于實力有限，在現金流壓力面前可能只有破產一條路可走，從今年破產的開發商來看，大多數是一些不知名的開發商，其中知名度最高的是銀億集團，這家上市公司名列全國房企500強，掌門人一度還是寧波首富。對于一些大型開發商，可以通過項目轉讓甚至股權轉讓來緩解現金流壓力。過去幾年，很多知名的開發商都通過這種斷臂求生的方式度過危機，比如兩年前萬達將旗下文旅資產出售給融創，獲得了寶貴的數百億元現金。但是并非所有的企業都有這么雄厚的資產，很多實力不濟的中小企業會率先被收購或破產，然后向更大規模的房企蔓延。

2014年，國內房地產行業也曾陷入低谷，當時有大量房地產企業破產，破產數量甚至超過了今年，很多房地產業內人士陷入前所未有的悲觀之中。不過隨著當時政策層面開始對房地產救市，地方政府取消限購，央行下調房貸利率，房地產市場很快走出寒冬，并且在2016年迎來了史上最瘋狂的一輪上漲，當年很多一度以為必死無疑的房企，最終還是等來了春天。不過這一次，歷史重演的可能性已經很低。中美貿易摩擦爆發之后，越來越多的人認識到實業立國的重要性，房地產行業在中國經濟的地位明顯下降，只要中國經濟不再重新刺激房地產行業，很多資金鏈緊張的房企，估計可能將難以熬過這個冬天。

目前我國的房地產開發企業共有將近10萬個，按照黃奇帆的預計，未來十幾年將消失三分之二，這意味著房地產的破產潮才剛剛開始。