民生直通車丨多地宣布商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售，對購房人影響幾何？

  今年以來，多地提出商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售。這是否意味著取消公攤？按套內(nèi)建筑面積計價銷售，將給購房人帶來什么影響？記者就此采訪了相關(guān)專家。

  近日，湖南省衡陽市發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，在全市實行商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售。

  根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。通知明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)當(dāng)公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿�稱、用途、位置、面積，參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ�面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

  中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說，按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并不意味著取消公攤，公攤成本會計入套內(nèi)建筑面積價格中去。“不論以建筑面積計價，還是以套內(nèi)建筑面積計價，只是兩種不同的計價方式，總購房成本不會發(fā)生變化。”

  比如購買一套建筑面積為100平方米的房子，總價是200萬元，套內(nèi)建筑面積是80平方米，那么，按照建筑面積計價是每平方米2萬元，按照套內(nèi)建筑面積計價是每平方米2.5萬元。

  我國2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

  據(jù)了解，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

  浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，不同樓盤公攤比例不同，購房者可能并不清楚，容易產(chǎn)生面積糾紛。按套內(nèi)面積計價，可以提高透明度，讓購房者清晰地了解所購房屋的實際使用面積。但如果僅按套內(nèi)面積計價，也可能導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商降低公共部位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、部分購房者產(chǎn)生不需要承擔(dān)公共部位責(zé)任的錯覺等諸多問題。

  虞曉芬認(rèn)為，可推廣在售樓部現(xiàn)場和產(chǎn)權(quán)證上同時標(biāo)注建筑面積、公攤面積、套內(nèi)面積的做法，解決公攤“糊涂賬”問題；各地結(jié)合自己特點(diǎn)可探索在商品房銷售合同中同時明確按建筑面積計價的價格和按套內(nèi)面積計價的價格。

  劉琳說，按套內(nèi)建筑面積計價，可以避免一直以來被詬病的公攤過大、測量過程不清晰等問題，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提高住宅品質(zhì)，把公共部位設(shè)計得更加集約高效。在總價計價基礎(chǔ)上，同時增加套內(nèi)面積計價方式，可以使消費(fèi)者的購房成本更清晰，有利于購房選擇。