草簽協議買房 那些你想不到的風險

　　房子買到手一年多，突然被通知必須補齊全款且網簽時間再延后兩年；五證不全只能草簽協議，開發商承諾變空頭支票……聽起來不可思議的買房故事，在環京樓市里頻繁上演。而隨著環京大部分熱點購房區域加入限購的行列，部分樓盤銷售價格高于備案價格，無證銷售、草簽協議暫緩網簽、陰陽合同等在北京樓市幾乎已經絕跡的銷售手段，成了環京部分項目開發商慣用的伎倆。在這樣的銷售手段下，購房者以為買到手的房，也許是個時刻會炸的“雷”。

　　簽了合同交了首付 一年后被通知只能全款買

　　陳小姐2015年下半年在香河某項目購買了一套房子，當時的價格在7000元/平方米左右。購房時，該項目還沒有預售許可證，但在銷售的反復勸說下，陳小姐還是做出了買房的決定。當時銷售表示，由于沒有預售許可證，無法進行網簽備案，可以先交齊首付款，草簽一份合同，等到項目預售許可證下來后，再簽署正式合同、辦理銀行貸款，時間估計用不了太久。項目的交房時間定在2018年。

　　草簽了購房協議后，陳小姐向項目開發商交齊了首付款，開始等待開發商通知簽正式合同、網簽、貸款。網簽時間一拖就是一年多，直到2017年，陳小姐購買的樓座依然沒有拿到預售許可證。漫長的等待過程中，雖然期間聽聞其他業主說項目建設進度很慢，也沒有人及時通知預售證的辦理進度，但陳小姐還是欣慰于當初自己草簽協議買房的決定。

　　在陳小姐以為自己的買房路就差網簽一步時，她和其他同期購買的業主突然接到開發商的通知，通知的內容并不是可以網簽了的喜訊，而是“噩耗”。負責通知這些業主的人在電話中表示，預售證一直還沒有拿到，現在針對陳小姐這樣的前期業主，開發商決定采取兩種方法處理，一是補齊全款，2019年現房交付后進行網簽。二是退房，退還業主交付的首付并補償原房款的10%。

　　接到這一消息，陳小姐傻眼了，已經確定的買房行為怎么會發生這么大的變化？補齊全款對于陳小姐這樣的剛需購房者幾乎是不可能完成的任務，陳小姐表示，就是因為資金實力不夠，才會選擇在香河購房，突然讓補齊全款，根本沒辦法湊齊。而退房，她更無法接受。

　　無法接受這種處理方式的業主們集體找到了開發商，經過兩天兩夜的談判和協商，開發商最終給出的處理結果是再簽一份補充協議，承諾不會對這批業主漲價，2018年進行網簽，2019年正式交房。

　　環京樓市五證不全依然有人買賬

　　陳小姐遇上的事情并不是個案，在搜索引擎上搜索，在香河買房遭遇五證不全的案例發生在多個樓盤，為趕上京津冀樓市利好的列車，不少購房者不顧風險，在五證不全、不網簽、陰陽合同的情況下，出手買房。

　　所謂五證，是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，環京某些本地開發商開發的項目，在五證未辦理齊全的情況下，就開始進行銷售。雖然五證不全，但開發商借助環京樓市大趨勢說服購房人盡快出手，草簽協議。而購房人擔心自己錯過機會，錯過的就是幾十、甚至上百萬元的獲利，依然選擇交錢購房。

　　在京北懷來某項目，已簽署認購協議的購房者被通知需要先交齊首付、草簽合同、辦理貸款，正式合同隨后再補。開發商與銀行達成協議，雖然未進行網簽備案，但購房人依然可以進行貸款、還貸。銷售說服購房人的理由是，如果不盡早草簽協議，可能就會失去銀行利率九折的折扣。在燕郊某些項目，因為備案價格與銷售價格不同，購房人購房只能簽訂陰陽合同，不僅貸款無法按照房款真實總額進行，部分購房人交付的差價，只能收到一紙收據。

　　而隨著環京大部分區域加入限購的行列，一些投資客被限購擋在門外。環京大部分區域的限購政策都是非本地戶籍限購一套，首付最低30%。一些一次性購進多套的投資客，購房無法進行正式的網簽，只能先與開發商簽訂認購協議，隨后再想其他辦法騰挪資格。雖然很多購房人對于這種做法并不認同，但明知有風險，依然選擇出手購房。

　　不網簽權益難保障 違規購房風險大

　　一般選擇違規操作的樓盤，銷售價格相比區域其他正規樓盤，在價格上都有一定優勢，而這個價格優勢，就是吸引購房人的最大理由，但較低的價格背后，是巨大的風險。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，草簽協議面臨很多市場風險和政策風險，只是草簽協議，不進行網簽，一旦期間發生因政策帶來的稅費首付變化，購房人的利益都無法得到保障。而部分項目無證銷售，面臨的風險就更大了。

　　亞豪機構市場總監郭毅提醒，首先，草簽的協議與政府的制式合同相比，是相對粗糙簡單的版本，對購房者的利益沒有辦法進行全面的保障。第二，如果只是草簽，不進行網簽，說明購房者的購房資格并沒有得到政府的審核通過，那是否具備購買這套房產的資格就沒有得到確認，還有可能是本身不具備購房資格，線下簽約，那這個購房協議也很難得到法律的保護，本身合同在法律上就是站不住腳的。第三，通過網簽之后，房屋的面積、戶型及價格才真正確定，有了這樣的約定，在交房時這些條件才會被執行，否則就會面臨很多問題，包括價格的變化、產品的變化，還有一房兩賣的情況。最后，只草簽不網簽的話，購房人基本不能從銀行獲取貸款，購房的付款方式就需要和開發商進行明確，這其中就蘊含了很大風險。

　　當購房人已經草簽購房，后續出現問題了要怎么解決呢？郭毅表示，當法律文件不能保護自己利益時，問題就很難解決，所以購房人不要為了著急買房而失去理智。張大偉則提醒，草簽的協議理論上應該也是有效的，但如果簽約方非開發主體，比如是代理公司，那這個協議很有可能就變成了一紙空文，就算是開發主體，也可能存在倒閉的可能，這時候草簽協議就很難得到保障。(門庭婷)

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　　部分環京熱點區域限購政策

　　廊坊

　　出臺時間：2016年4月

　　2016年4月1日晚，廊坊市出臺《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，即“廊九條”，實行住房限購和差別化住房信貸政策；政策規定，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低于30%等。

　　三河市燕郊縣

　　出臺時間：2016年4月、7月

　　2016年4月11日，三河市出臺政策，稱全面落實住房限購和差別化信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。同時，嚴格商品房預售管理，加強價格管控，銷售價格6個月內不準調整，6個月后上漲幅度不超過10%。

　　2016年7月，三河市再發通知，稱自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于30%。

　　天津市武清區

　　出臺時間：2016年9月

　　2016年9月30日，天津出臺限購限貸新政，對城六區及武清區進行限購。

　　政策規定，在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房；對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非天津戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%。

　　張家口懷來縣

　　出臺時間：2016年11月

　　2016年11月，張家口懷來縣發布通知，稱2016年11月30日起，非本縣戶籍居民尚未擁有本縣住房，可在本縣購買一套住房（含新建商品住房和二手住房），且購房首付款比例不得低于30%；非本縣戶籍居民已在當地擁有一套及以上住房的，暫不得在本縣購買住房。

　　保定涿州市

　　出臺時間：2017年3月

　　3月1日下午，保定涿州市委宣傳部官方微博發布消息稱，涿州市政府出臺《關于保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，即日起實施。

　　該實施意見顯示，涿州將實行住房限購和差別化住房信貸政策。對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%；對于本市引進人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優惠政策。

　　保定淶水縣

　　出臺時間：2017年3月

　　3月2日，《淶水縣人民政府關于加強調控商品房市場的若干規定》正式出臺。

　　《規定》稱：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房者首付款比例不低于30%，限購自2017年3月1日開始執行，非本地戶籍居民在淶水縣買房需要先到房管局開具準購證明（需攜帶戶口本，身份證和結婚證），房地產開發企業憑準購證明與購房人簽訂購房合同和網簽備案。本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。”

　　張家口崇禮區

　　出臺時間：2017年3月

　　3月8日，河北張家口市崇禮區人民政府發布公告稱，為進一步促進房地產市場持續平穩健康發展，合理引導住房需求，在《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見（試行）》政字〔2016〕96號文件基礎上，制定進一步調控措施。

　　根據文件規定，本區戶籍居民家庭已有本區2套以上（含2套）普通住房的不允許購買第三套普通住房（含二手房）；本區戶籍成年單身人士（含離異）可以購買1套普通住房；本區戶籍居民購買首套普通住房或非普通住房，首付款比例均不低于30%、40%。購買第二套普通住房，首付款比例不低于60%，購買第二套以上非普通住房（含第二套），首付款比例不低于70%。

　　非本區戶籍居民家庭，崇禮區規定可以購買1套普通住房，首付比例不低于40%。非本區戶籍居民家庭購房時需提供自購房之日起前兩年內在本區累計繳納一年以上個人所得稅或社會保險繳納證明，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。